房地产行业与国家财政紧密相连的费用主要包括两部分，其一为土地出让金，其二则是与房地产产业紧密相关的税费。
目前观察，土地出让金已成为地方财政收入的支柱，2020年我国的土地出让金高达8.4万亿，占据了地方本级财政收入的大半壁江山。然而，从长远角度分析，伴随着城镇化步伐的减缓，新房交易量逐渐减少，未来地方财政对于土地出让金的依赖程度将不可避免地降低。
那么，财政部门将重点关注与房地产行业相关的税费问题。这些税费涉及与房地产直接相关的税种，如耕地占用税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税以及城市维护建设税等。在这些税费中，土地增值税占据了尤为重要的地位。
我国房产类税费在国家财政中的比重远低于外国，仅为英美国家的一半左右，故而在税费方面仍有较大的提升潜力。鉴于此，房地产企业必须加强税收规划，以便有效应对市场竞争的激烈程度以及政策环境的严峻挑战。
房地产公司如何进行税收规划？目前，华创企服将为大家介绍几项规划策略。
利用土地增值税的临界点
依照《土地增值税暂行条例》的相关规定，对于企业所建造并销售的普通标准住宅，若其增值部分未超出扣除项目金额的20%，则可享受免征土地增值税的优惠政策。
住宅小区建筑容积率需超过1.0，单套住宅面积不得超120平方米，且实际成交价应低于同等级别土地上住房的平均交易价的1.2倍。各省市可依据实际情况进行适当的调整。
若企业计划建造并销售符合普通标准的住宅，一旦其增值部分略微超过20%的界限，便需对售价作出适度下调，以便符合免税的要求。
增加可扣除项目
前文提及，在建造符合普通标准住宅的条件下，若土地增值税的增值率未超过20%，则可免除征税。然而，若企业增值率显著超过20%的门槛，则可通过扩大扣除项目的方式，调整房地产的增值率至20%以下，进而获得免税的优惠。
对房屋进行基础翻新，扩充可抵扣成本的项目范围，同时提升相应的售价。如此一来，企业既不会遭受损失，又能有效降低增值比率。
利用不同的利息扣除方式
尽管当前政策对房地产贷款的流入进行了约束，然而，任何房地产开发项目都不可避免地需要大量资金支持。在我国税法中，对于利息支出的抵扣设定了相应的限制性条款。
依据土地增值税暂行条例实施细则的规定，财务费用中的利息部分，若能依据转让房地产项目进行分摊并提供金融机构出具的相关证明，则可按实际发生额进行扣除；然而，扣除额度不得超过以商业银行同期同类贷款利率计算得出的金额。至于其他房地产开发费用，其扣除额度应按照本条第一款和第二款规定的金额总和，再乘以5%来计算。对于无法根据房地产转让项目来分摊利息费用，或者不能出示金融机构相关证明的情况，房地产开发的相关费用将按照本条第一款和第二款所规定的金额总和，在不超过10%的范围内进行扣除。
这究竟意味着什么？换言之，企业可以选择两种扣除方式：一是在商业银行同期同类贷款利率的范围内，提供金融机构的证明，确保扣除的准确性；二是将相关费用与其它费用合并，依照税法规定，在房地产开发成本的10%上限内进行扣除。这两种扣除方法，为企业提供了税收筹划的灵活性。
通常情况下，在税法规定的开发成本中，实际发生的可扣除利息支出所占的比例，若超过5%，出示相关证明将更为有利；反之，若未超过5%，则不提供证明更为有利。
政府代收费用的处理
依据财税字〔1995〕48号文件的规定，若县级或县级以上政府要求房地产开发商在销售房屋时一并代收的各类费用，若这些费用已包含在房价内并随房价一同向购房者收取，则该部分费用可视为房地产转让所得并纳入税收计算；反之，若代收费用未包含在房价内，而是另行单独收取，则不计入房地产转让所得。对于将代收费用视作转让所得进行税收处理的情形，在确定扣除项目金额时，该费用可被纳入扣除范围，但不得将其作为额外增加20%扣除金额的基数；而对于未将代收费用计入转让房地产所得进行税收处理的，在计算增值额时，不得将代收费用从收入中扣除。
企业若将此代收费用纳入房价，此做法对企业的增值收益并无影响，然而，它将对房地产开发的整体成本造成影响，从而也会对房地产的增值比率产生影响，最终导致土地增值税金额的变化。
利用土地增值税的优惠政策
我国对土地增值税实施了一系列税收减免措施，房地产开发企业得以依据税法中的优惠政策进行税收规划。
对那些建造并出售符合普通标准住宅的纳税人，若其增值部分未超出扣除项目金额的20%房地产租赁税收筹划，将免予缴纳土地增值税。同时，对于那些因国家建设需要而依法被征收、征用或收回的房地产，也将享受同样的免税待遇。此外，自2008年11月1日开始，个人在销售住房时，暂时不需缴纳土地增值税（依据财税〔2008〕137号文件）。
除了这些法定的政策以外，还有很多政策性的减免。
开发多处房地产时的核算方式
在同时推进多个房地产项目开发的过程中，房地产企业可选择对各个项目单独进行财务核算，亦或是将它们合并为一个整体进行核算。这两种核算方法在缴纳相关税费时会产生差异。
通常情况下，进行合并核算的税收优惠较为显著。然而，若项目开发中既涉及普通住宅又包括非普通住宅，单独计算各自的增值额所能获得的收益将更为丰厚。
分解房地产销售价格降低税率
房地产销售承担的税费主要包括土地增值税和个人所得税，其中土地增值税采用的是超率累进税率制度，这意味着房地产增值率越高，所对应的税率也就越高。
所以，若能对房地产销售价格进行拆分，进而有效减少房地产的增值幅度，那么房地产销售环节所涉及的土地增值税将会显著减少。
众多房产在售出前已进行基础装饰，故可针对此装饰环节进行专项处理，将其作为独立业务进行单独核算，从而减少适用的税率。
转换房产税计税方式
依照《房产税暂行条例》的相关规定，房产税的征收需基于房产的原值，在扣除10%至30%的额度后房地产租赁税收筹划，按剩余价值进行计算。对于出租的房产，其房产税的计税基础则是房产的租金收入。
房产税的征收标准是按照房产的剩余价值来确定，其税率固定为1.2%；而若按房产的租金收入来计算，则税率上升至12%。
有时，两种计算方法得出的应纳税额会有显著不同。企业可以考虑将租赁业务调整为承揽业务，以此规避按照租金来计算房产税的做法。
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