营改增政策实施后，房地产企业税收缴纳方式由营业税转变为增值税，随之而来的是增值税计算及申报流程的显著调整，相较于营业税，其复杂程度大幅提升，同时也为税务筹划提供了更广阔的空间。因此，企业需迅速适应营改增后的新形势，探索并研究税务筹划的新策略和新手段。
在介绍这一创新方法之前，作者首先需指出五种常见的错误操作，提醒大家务必避免犯下这些错误。
1、收未收房款，冲抵应付未付费用
某些房地产开发商通过将部分商品房的应收未收款项与广告服务的应付未付部分进行交换，以此实现收入与支出的相互抵消。他们并未将这笔交易真实地计入收入或支出项目中，而是直接用于计算和申报相关税费。这种行为导致其营业税及附加税和企业所得税（在营业税正式废除之前）缴纳不足。
2、隐瞒临时出租房产收入
某些房地产开发商将众多尚未售出的闲置房产出租给个人或团体，以此获得租金收益。他们要么选择不将这笔收入入账，要么将其记录在往来款项中，以此来隐瞒和逃避应纳税的收入。等到房产出售时，他们再将销售所得的房地产收入归入销售收入，并据此申报应缴纳的不动产营业税以及其他相关税费。
3、收到预售房产款记入其他应付款
某些房地产开发商在收取预售房款时，并未将其计入预收账款，而是选择了其他应付款的科目。更有过之者，他们甚至将收到的款项不进行入账处理，而是通过向法人或关联方借款的方式，将资金转移到账目之中，这种行为导致了企业未能足额缴纳营业税及其附加税，以及企业所得税（在营业税正式被废除之前）。
4、以合作建房之名掩盖房产开发之实
某些房地产开发商假借某些虚构组织（具体未公开）的名义支付征地费用，随后自行征用土地并建设房产进行销售，故意将房地产开发活动与合作建房混为一谈，仅申报了建筑安装的营业税，而故意遗漏了销售不动产环节的营业税及附加税，以及企业所得税（在营业税正式被废除之前）。
5、费用冲抵收入或购房款
某些房地产开发商将销售房屋所收预付款项以及预售房屋所得款项，记录为预收账款，并在支付客户赔偿金、违约金、诉讼费用、工程款项、煤炭款项等时，直接从预收账款中扣除。部分企业会在支付相关费用后，用收到的购房款进行抵扣，并将差额计入收入或预收账款，这样的做法在营业税正式取消前，导致了营业税及附加税以及企业所得税的缴纳不足。
这五种手段都涉及对收入进行隐瞒或减少收入记录，违反了税收法规，构成了偷税漏税的行为，情节严重者甚至触犯了偷税罪。因此，我们必须坚决反对这些做法。既然这样，那是否还有其他途径可以在不违法的前提下实现节税呢？当然存在，请跟随我的脚步继续了解。
1、充分利用国家税收政策
(1)内部工程回避工程结算
当前税法明确指出，对于单位内部独立核算的施工团队，若其负责的建筑工程安装工程与所属单位进行款项结算，不论是否已编制工程概算或预算房地产租赁税收筹划，只要符合上述规定，即可合理地形成免征税收的资格，这便成为我们进行节税规划的核心所在。
(2)以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费
工程承包公司若与建设单位达成承包合同，其适用的税率将有所不同。签订承包合同的情况下，将按照建筑业3%的税率计算；若未签订，则按照服务业5%的税率计费。鉴于此，若以收取转包或分包管理费代替收取工程中介服务费，能够实现税收减免。然而，这一做法的前提是，从事中介服务的公司必须具备工程承包的资质，并且在转包或分包的过程中不得违反相关法律法规的规定。
进行增值税与所得税的规划，可借助税收优惠政策实施节税策略。例如，房地产企业或公司若将注册地转移至重庆正阳工业园，便能获得财政返还的税收奖励支持房地产租赁税收筹划，从而降低其在日常经营和管理中的税收负担。
重庆正阳工业园针对全国企业招商税收优惠政策:
增值税和所得税可获最高达50%的财政税收奖励，个人独资企业可申请核定征收，个税税负介于0.5%至3.1%之间，且奖励按月发放，既省时又省心！
2、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划
通过科学挑选会计核算手段，实施税收规划涵盖了以下四个主要领域：营业成本与财务成本规划、商品房的开发与出租、管理成本规划等。
(1)营业费用筹划
房地产开发企业每年在广告宣传上的投入构成了一项巨额的费用。这笔费用的大小通常与销售业绩紧密相连。根据税法的相关规定，房地产公司在每个纳税年度的广告费用支出，应当控制在不超过当年销售收入15%的范围内，并按照实际发生额进行扣除。某些企业集团内的广告活动由总部统一进行策划，相关费用亦由总部集中支付，但这种情况可能导致总部广告费用超出了15%的可扣除限额，无法在税前抵扣，而下属公司则可能未达到这一比例。为此，可以采取的措施是，让那些与子公司业务紧密相关的总部广告费用，由那些未达到15%扣除标准的子公司来承担。
(2)财务费用筹划
一家房地产开发企业若同时推进多个房地产项目，若其中之一拟进行转让，企业为筹集所需资金，可向银行申请贷款，该贷款产生的利息在计算土地增值税时，可按照不超过商业银行同类贷款利率的实际数额进行扣除。若转让该项目的土地增值税负担较重，企业还可以考虑采取合作建房的形式，以此享受暂不征收土地增值税的优惠政策。
(3)开发商品房与出租商品房筹划
部分房产因位置、布局、朝向及外部条件等因素导致销售不畅，或存在其他问题。若此类房屋用于出租经营，可将商品住宅转变为出租住宅，将开发商品住宅的科目转为出租开发产品科目。按照每月计算，将出租产品的摊销费用计入成本，从而使得企业的库存成本更贴近实际成本，同时也能够提升成本，降低税收负担。若房屋继续计入开发产品科目并提取减值准备，则该提取的减值准备不得用于所得税税前扣除。
(3)管理费用筹划
企业依照规定缴纳的养老保险费、补充养老保险费、工伤保险费、医疗保险费以及住房公积金，均可在计算应纳税所得额时予以扣除。同时，企业必须依照法律规定，全额缴纳上述费用。通过此举，企业不仅尽到了法律规定的社会保障责任，确保了员工队伍的稳定，还能有效降低因仅支付工资而导致的个人所得税和企业所得税的负担。此外，通过将职工承担的不合理开销，例如因公出差的交通费用、公务通讯费用（按照销售收入的一定比例在税前扣除）转化为可报销的形式，以及将工资中隐含的费用转变为管理费用，这样既可以降低企业的工资支出，同时也有助于减轻企业的所得税压力。
3、通过周密项目投资筹划进行税收筹划
企业在进行投资决策前，需对项目的可行性进行全面规划，这包括对收入、成本、利润、税收以及回收期等关键因素的考量。当方案中的收入和成本保持一致时，税收负担往往成为决定方案是否被采纳的关键因素。例如，一块土地是选择与他人合作建设房屋、转让还是自行开发，其税收负担差异显著。因此，企业应当选择税收负担最低、最有利于自身发展的投资方案。
4、其他的筹划方法
(1)合理分解租金收入
房地产开发企业需对租金收益进行合理分配。若企业未将开发房产出售，而是选择出租，依据国家规定，其所得资金需缴纳营业税及房产税，其中房产税的税率为租金收入的12%。若企业对租金收入进行拆分，则房产税的数额将相应减少。故此，合理拆分租金收入成为房地产企业进行税务规划的一种途径。
(2)变房地产销售业务为代建行为
将房地产销售活动转变为代建服务，房地产开发企业直接向消费者收取代建费用，所收取的代建费用仅需支付营业税；若存在利润，还需额外缴纳企业所得税。若非代建服务，而是直接从事房地产开发与销售，则必须依照法律规定缴纳营业税及其他相关税费。然而，实施代建业务需满足一定前提，包括基础建设单位需向房地产开发商提交包括立项计划、建议书以及规划图纸在内的相关文件；此外，房地产开发商不提供资金支持，且仅对委托方收取代建费用，并开具服务行业发票。
(3)变房屋出租为承包业务
将房屋出租业务转化为承包形式，主要针对那些建造周期较长、地理位置优越且租金较高的房产进行税务规划。若企业选择出租房屋，需同时承担营业税和房产税的双重负担；然而，若企业将房屋视为资产进行承包，则能显著降低税负。承包方与房屋所有权企业签订了承包合同，约定承包人需按期向房产所有者支付一定数额的管理费用，而企业则可依据房屋出租所得的租金来确定收取承包费用的依据。
(4)在建项目整体转让的纳税筹划
在房地产领域的商业运作中，开发商通常需要在将开发中的项目出售或公司股份转手之间做出抉择。受限于资金状况、企业发展战略等多重因素，他们往往会将未完工的项目转交给其他房地产开发商。在这个过程中，可供选择的转让内容和具体方式是相当丰富的。
(5)分解商品房销售价格
房地产开发企业对住宅项目的售价可适度进行拆分，借此实施税务规划。若企业对房地产项目开发及住宅销售不进行价格拆分，将面临需同时缴纳营业税、土地增值税及企业所得税的义务。而若对住宅销售收入进行拆分，企业便可减轻上述三项税负。
在上述四种策略中，运用国家提供的税收减免政策无疑是最合规且能节省最多成本的一种途径。若你对此有具体需求，【麦积财税】将乐意为你提供相应的解决方案。
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