在房地产转让环节，企业需承担包括营业税、城市维护建设税（简称城建税）在内的多种税费，税负相对较重。为此，企业可以采取投资入股、企业合并等策略来转让房地产，以此实现推迟缴税、减轻税负的目标。
以投资入股方式转让房地产
(一)以投资入股方式转让房地产的税务处理
营业税相关事宜，依据《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税191号文）的规定执行。该规定明确指出，对于以不动产或无形资产进行投资入股，并参与投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。此外，若在投资之后转让股权，同样不涉及营业税。然而，若企业进行不动产销售或无形资产转让，则必须依法缴纳营业税。
2.土地增值税。依据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字48号）以及《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税21号）的相关规定，对于涉及房地产投资或联营的情况，若投资方或联营方将房地产估值入股进行投资，或将其作为联营的先决条件，并将房地产转移至投资或联营的企业，将暂不征收土地增值税。对于将上述房地产再次转让的投资或联营企业，需缴纳土地增值税。不过，若企业是以房地产估值入股进行投资或联营，且这些企业或房地产开发公司是用其建造的商品房进行投资和联营的，那么它们便不适用于暂不征收土地增值税的规定。
房产税的征收需对投资联营的房产进行区分：若投资者参与投资利润分红并共同承担风险，则应依据房产余值来计算税额，并由被投资方负责缴纳房产税；而若投资者仅收取固定收入，不承担联营风险，实则是以联营的名义获取房产租金，此类情况下，房产税应由投资方根据租金收入来计算征收。
企业所得税通常需拆分为两个部分，一是通过公允价值进行相关非货币性资产的转让，二是基于非货币性资产的公允价值进行投资。
下面以实际案例分析投资和销售方式对企业税负的影响。
华美晨装集团在北京郊外拥有一家全资的子公司，名为丽人公司。该公司占地面积颇广，土地是通过出让方式取得的，总共支付了800万元的地价款。该公司的厂房及土地的账面价值合计达到了1200万元。华泰公司有意在此地打造一座大型商场，因此向丽人公司提出了收购该地块的意向，并开出了9000万元的收购价格。而该地块上厂房的评估价值为320万元。
若丽人企业将厂房及土地一并出售给华泰企业，依据相关法规，对于个人或单位出售或转手所购得的不动产或取得的土地使用权，需以总收入扣除不动产或土地使用权购买或取得时的原价，或作为抵债时该不动产或土地使用权的评估价值后的差额，作为营业税的计税依据。因此，丽人企业需缴纳的营业税金额为410万元，计算方法为（9000-800）×5%。
，城建税和教育费附加41万元
410×(7%+3%)
印花税为4.5万元，计算方式为9000元乘以0.5‰；土地增值税则是3903.28万元，其计算依据为增值额7425.5万元减去60%后，再减去扣除项目金额1575.5万元乘以35%；企业所得税金额为860.31万元。
该数值经25%的折扣率调整，计算过程为：9000减去1200再减去41，再减去4.5，最后减去3903.28。
纳税总额达到了5219.09万元，丽人公司通过转让房地产获得的纯利润为2580.91万元。华泰公司需支付的契税为270万元（即9000万元的3%），印花税则为4.5万元（即9000万元的0.5‰）。然而，若丽人公司选择以投资入股的形式将房地产转给华泰公司，并在之后以9000万元的价格出售股权，其税收负担将显著减少。
丽人公司应缴纳的税费包括哪些？首先，丽人公司通过房地产投资入股，该行为不涉及营业税，也无需承担城市维护建设税和教育费附加；再者，鉴于投资方和被投资方均未涉足房地产开发领域，因此这项投资活动暂时不需要缴纳土地增值税。
股权转让所需支付的印花税金额为9000元乘以0.5‰，即4.5万元；投资和股权转让活动所需缴纳的企业所得税为（9000元减去1200元再减去4.5万元）乘以25%，计算得出1948.88万元；因此，节税总额为5219.09万元减去（4.5万元加1948.88万元），最终结果为3265.71万元。
2.华泰公司应该缴纳的税收。
契税=9000×3%=270(万元)
股权转让印花税4.5万元。
从方案设计角度分析，华泰公司在股权转让的方式中，其税收负担并未发生变动；与此同时，丽人公司则能够节省下3265.71万元的税收开支。
在房地产投资入股环节，有几个关键问题需留意：首先，投资合同的签署至关重要。此外，在税务处理方面，对“投资”这一概念有明确的界定——投资即指参与并分享投资对象的利润，同时与对方共同承担投资所带来的风险。也就是说，若想享有免征营业税以及暂不征收土地增值税的税收优惠，投资者们需共同分担投资所面临的风险；一旦投资者不承担风险，仅按固定比例获取股息或红利房地产租赁税收筹划，那么他们需缴纳与出租房地产相同的营业税，届时便无法实现前述的税收减免效果。
企业若想实现节税的进步，需关注房地产投资入股与股权转让之间的时间差，理想状态是间隔一年或更久，若不足一年，税务机关可能依据实质课税原则，对相关交易征收税费。
留意《公司法》内对各类投资形式所设定的比例上限。根据该法，所有股东以货币形式出资的金额应至少占有限责任公司注册资本的30%。换句话说房地产租赁税收筹划，非货币资产投入股权的比例上限不能超过70%。若在投资实施过程中未能满足这一规定，将可能给方案的实施带来诸多不便。
正确理解和妥善应对纳税筹划对不同税种带来的效应。观察上述筹划方案，我们可以发现，通过投资入股，企业能够享受到营业税、城市建设维护税、教育费附加以及土地增值税的税收减免。然而，由于这些税种的税负减轻，企业的盈利随之上升，这又导致了企业所得税税负的相应增加。因此，企业需全面评估这一变化，并确保按时足额缴纳企业所得税。
强化双方间的交流与协作，旨在达成互利共赢。在该方案中，丽人公司通过精心策划，有望显著降低税负。然而，对于华泰公司来说，这个方案并未减轻其税负，反而可能加重其税收负担——未来华泰公司在将投资入股所得的房地产转让时，必须缴纳相应的营业税，这意味着选择投资入股的方式可能会让华泰公司的潜在税收负担额外增加450万元（即9000万元的5%）。丽人公司在进行税收规划的过程中，必须强化与华泰公司的交流合作，对投资入股及股权转让的价位进行合理的妥协，这样既能赢得华泰公司的支持与协作，又能实现双方共赢的局面。
