三年来的疫情对我国国民经济、社会发展以及企业成长均产生了深远的影响。在此背景下，如何进行租金税务规划成为了企业高度关注的核心议题。本文将为您揭示租金税务规划的四大策略。
一、什么是租金？
租赁费用系指出租方对承租方提供资产使用权所收取的报酬，对出租方而言，这构成了租金收入，而对于承租方来说，则构成了租金支出。
二、租金税务筹划四大法宝
1. 租金税务筹划法宝之一：改变合同签订方式
该筹划策略的核心在于调整租赁合同的签署模式，具体而言，即不在合同中设定免租期限，转而将租赁期限拉长，同时保持租金总额不变。通过此方式，可以规避因免租期产生的房产税，从而实现税负的有效减轻。
我们看看下面这个案例：
刘先生作为业主，与一般纳税人蓝天公司达成了一项商铺办公租赁协议，该协议覆盖了从2022年1月1日至2022年12月31日的整整一年。根据协议内容，蓝天公司需按年支付210万元租金，此金额中已包含增值税。鉴于业主对蓝天公司运营的大力支持，他额外赠送了三个月的租期。若以该房产的原始价值100万元为基准，租赁期限明确为12个月。
（1）筹划前：
该行业的增值税税额计算如下：首先，将210万元除以1加上5%的值，得到结果后，再乘以5%的税率，最终得出10万元。
应交印花税为=210*1‰*50%=1050(元）
免租期限为三个月，在此期间，出租方需每月缴纳的房产税（按评估价计征）计算如下：首先，从总价中扣除30%后，再乘以1.2%的税率，然后除以12个月，最后乘以50%的面积比例，得出的结果为0.035万元。
3个月免租期房产税=0.035*3=0.105（万元）
房产税的计算公式为：210除以（1加5%），再乘以12%，再乘以50%，最后加上0.105，得出的结果为12.105万元。
所缴纳的税款总额等于十万元、零点一零五万元以及十二点一零五万元之和，总计为二十点二一万元。
业主若想免除免租期内的房产税，只需调整租赁合同的签订模式，即不设定免租期限，转而将租赁期限延长三个月，同时保持总租金不变。
业主与甲公司达成租赁协议，将租赁期限调整为15个月，并一次性收取包含增值税在内的210万元。按照此方案，每月摊分所得低于15万元，符合增值税免税标准。鉴于没有免租期，业主亦无需支付免租期的房产税。
（3）筹划后：
每月的租金收益，经计算得出，其分摊值约为13.33万元，这一数额低于15万元的标准，因此满足免税的要求。基于此，所应缴纳的增值税金额为0。
应交印花税为=210*1‰*50%=12(万元）
共计交税=0+0.105+12=12.105(万元）
（4）筹划前后节税效应对比：
策划前应交所得税=20.21(万元）
策划后应交所得税=12.105(万元）
节税金额=20.21-12.105=8.105(万元）
2. 租金税务筹划法宝之二：租赁前装修
此纳税策略的核心在于房屋租赁前先行进行必要的维修，待修缮完毕后再行出租，通过此方式，维修费用得以在计算租金收入税前进行扣除。
我们看看以下例子：
林师傅计划于2021年12月6日将所拥有的住宅出租，该租赁合同覆盖2022年整年。预计修缮成本约为1.2万元，并在租赁期限届满后进行修缮。租金总额预计为36万元，不含税费，租赁期限为一年，每月租金为3万元，且当地房产税和印花税将减半征收。
（1）纳税筹划前：
取得租金收入不到15万元，免征增值税及附加税费。
应交印花税为=360000*1‰*50%=180(元）
商用房产的出租税额计算如下：首先，将房产价值360000元乘以税率12%，得到4320元；然后，再乘以减免比例50%，最终结果为21600元。
首月收取3万元租金时：
应缴纳的租赁个人所得税计算如下：首先房地产租赁税收筹划，从30000元中扣除21600元和180元，得到8420元；接着，将这个数额乘以（1-20%）即80%，得到6736元；最后，将6736元乘以20%的税率，得出1315.2元的个人所得税金额。
在剩余的11个月里，收取的租金需缴纳的个人所得税计算如下：首先，租金总额为30,000元，扣除20%的费用后，剩余80%的部分为24,000元；接着，这24,000元中的20%需作为个人所得税缴纳，即4,800元；最后房地产租赁税收筹划，将此税额乘以11个月，得到总税额为52,800元。
总纳税金额等于180元加上21600元，再加上1315.2元，最后加上52800元，总计为75895.20元。
（2）纳税筹划后：
每月的维修开支上限设定为800元，因此，一年之内总计可扣除的金额为9600元。
应交印花税为=360000*1‰*50%=180（元）
出租人需缴纳的房产税金额为：360,000元乘以12%再乘以50%，计算结果为21,600元。
首月收取3万元租金时：
租赁个人所得税的应纳税额为：首先从30000元中扣除21600元、180元以及800元，得到8420元；然后减去20%的扣除比例，计算结果为6784元；最后，以20%的税率对6784元进行征税，得出1187.20元的税额。
在剩余的11个月里，应缴纳的个人所得税计算如下：首先，从每月租金中扣除800元后的金额为30000元；接着，减去20%的费用，得到24000元；然后，将这个数字乘以20%的税率；最后，将结果乘以11个月，得到的总额为51392元。
总纳税金额等于180元加上21600元，再加上1187.20元，以及51392元，合计为74359.20元。
（3）筹划前后节税效应对比：
在项目启动前，需缴纳的税费计算如下：75895.20元减去74359.20元，得出的结果为1536元。
3. 租金税务筹划法宝之三：拆分合同
该种税收规划策略的核心在于将一次性获取的租金分成两个独立合同。以下是一个具体的案例分析。
向日葵公司，作为一家小规模纳税人，对外出租了其房产，并与承租方达成一致，签署了一份为期一年的租赁协议。该租赁合同的期限覆盖了2022年的全年，即从1月1日起至12月31日止。此外，公司一次性收取了136.5万元的租金，此金额已包含增值税。在计算过程中，未将企业所得税纳入考虑范围。
（1）纳税筹划前：
该企业需支付的增值税金额为1365000元除以1.05，再乘以5%，计算结果为65000元。
房产税的计算公式为：1365000元除以（1加上5%），再乘以12%，最后乘以50%，得出的结果为78000元。
印花税=1365000*1‰*50%=682.5（元）
总计纳税金额等于六万五千元、七万八千元以及六千八百二十五元之和，计算得出结果为十四万三千六百八十二点五元。
（2）纳税筹划思路：
将一次性收取的款项改为分阶段支付，具体操作为签署两份租赁协议。其中一份协议规定租赁时间为2022年1月1日至2022年9月30日，每个季度需支付45万元，每月支付15万元。另一份协议则约定租赁时间为2022年10月1日至2022年12月31日，仅第四季度需支付1.5万元。
（3）纳税筹划后：
前三季度的每季收入均未超过45万元，依照规定，每月收入若低于15万元则可享受免税政策，因此，前三季度的增值税总额为0元。
第四季度的销售额若未超过45万元，则应缴纳的增值税金额将为零，附加税同样为零。
房产税的计算公式为：将1365000元除以1.05，再乘以12%，最后乘以50%，得出的结果为78000元。
印花税=1365000*1‰*50%=682.5（元）
共计交税=78000+682.5=78682.5（元）
（4）纳税筹划前后节税效应对比：
策划前应交税=143682.50元
策划后应交税=78682.5元
节税的数额为143682.50元减去78682.5元，计算得出结果为65000元。
4. 租金税务筹划法宝之四：灵活选用不同的处理方法
此纳税策略主要依托于分阶段确认收入的技术，最终实现了税收递延的目的。
我们看看这个例子：
向日葵公司是一家一般纳税人企业，2018年购买了房产，并已出租，同时与租户签订了为期两年的租赁协议。该租赁期限从2021年1月1日起至2022年12月31日止。公司于2022年1月一次性获得了租户支付的两年租金，总额为52.32万元，此金额包含增值税。此外，向日葵公司预计在2021年12月31日的盈利将达到15万元，该盈利数额未包含上述租金收入。
（1）纳税筹划前：
所得税实行单次收入确认制度，据此计算，2021年全年应计入的不含税收入为，通过52.32除以1.09得出的结果是48万元。
从所得税角度看：
该企业在2021年度需支付的所得税金额为（48万元加15万元）的25%，计算结果为15.75万元。
（2）纳税筹划思路：
所得税依据分期确认收入的原则，2021年全年度应计的收入总额为48万元，按照计算公式48除以2等于24万元。
（3）纳税筹划后：
从所得税角度看：
该企业在2021年度应缴纳的所得税金额为，通过将24万元与15万元相加，再乘以25%的税率，计算得出结果为9.75万元。
（4）纳税筹划前后对比：
即便在两年租赁期限届满之后，尽管最终计算出的租金所得税金额保持一致，却依然能够享受到递延纳税的益处。
