近期，我参与了业内的一次交流活动。在春节前夕，众多专家纷纷对重庆的房地产市场进行了预测。今日，我也随波逐流，试图剖析一下大家最关注的2021年重庆房价的走向，究竟是上涨还是下跌呢？
我坚定地信奉周期理论，简言之，我并不认同房价会持续上涨或下跌的观点。我坚信市场会经历周期性的波动，房价也不例外，它并非直线上升或下降。在2018年8月，我撰写了关于重庆房价走势的文章，指出当时的房价已过于疯狂，预计将迎来半年至一年的下跌周期。后来的发展，大家都有目共睹。目前，重庆的多数二手房价格以及整体均价并未回升至2018年9月的高点，当然，某些特殊区域，如照母学区的房产，则是个例外。
在2019年，我对2020年的房地产市场进行了预测，并首次提出了“分化”这一观点，即新房与二手房市场将不可避免地出现差异，同时，核心区域与新兴区域之间也将呈现分化态势。回顾了历史走势，接下来，我将谈谈2021年重庆房价的走势情况。
重庆的短期调整阶段已经告一段落，受政策及土地等因素影响，整体来看，新房的平均价格仍在上升。然而，部分楼盘在2020年底推出的特价房、工抵房以及全款房的价格，已经回落至2018年初的水平，甚至有的已经回到了2017年底的水准。具体是哪些楼盘，这里就不一一列举了。
市场意见分歧显著，这主要由于市场走势分化。有人关注了几只热门楼盘，见房价上涨，便断言重庆房价整体上涨。然而，众多二手房业主因卖房困难而认为房价前景堪忧，这仅是局部现象。在分析房地产市场时，我们仍需关注大数据所反映的趋势和整体现象。之前已与大家聊了不少，现在继续探讨一下重庆2021年的房价走势。
在聚会上，众人纷纷就重庆的房价发表看法，诸如植物系、大川防盗门、楼万岁等人，对房价的走势热议不断。大家普遍认为，2021年重庆房价将呈现上升趋势，唯一的争议点在于涨幅究竟是大还是小。
植物系人士认为，2021至2022年间，涨幅大约在30%上下，像大川防盗门这样的企业，在重庆地区也购置了数套房产。然而，存在一个现象，那就是当众人普遍看好时，房价是否真的能够迎来一波集中的上涨行情。
我个人的看法非常简单，重庆的新房和二手房必须分开看。
重庆新房是稳中向上
关于新房市场，我在抖音直播中其实已经多次提及，决定房价的关键因素在于供需状况。重庆虽然数据显示2020年土地供应量较多，但其中的细节我已经详细阐述过了。概括来说，主要有以下两点：
土地的价格实际是上涨了的，特别是核心区土地，地王频出；
重庆核心区的土地是稀缺的，供应量越来越少
网签的管理越来越严格，这个各种详情我只能直播说重庆房价8月房价走势，就不写了
从供应角度来看，土地价值攀升导致供应量缩减，从而新房价格势必上涨，然而，我对这一上涨幅度持谨慎态度；我并未对具体楼盘或区域进行深入分析，仅从平均价格来看，我认为2021年的涨幅可能并不准确，因为任何预测都建立在当前数据和表现的基础之上，而未来充满了不确定性。重庆的新房市场虽然总体呈稳定上升态势，平均价格涨幅预计在10%以内，但部分区域却可能出现明显的分化，一些新兴区域在2020年的价格就已经透支了2021年的增长空间。或许这些区域会继续炒作某些概念，比如学区房、亚洲杯等，但除非你确实在那工作，否则我并不建议涉足这些新兴区域，对于这类炒作现象应保持理性。
重庆二手房趋于稳定
众所周知，二手房市场才是真正的核心所在。然而，重庆的二手房市场近两年表现不佳，其背后的原因也十分直观，那就是供应量过剩。至于具体数据，我必须遵循规定，采用国家统计局提供的信息。据其统计，2020年重庆的二手房平均价格实际上有所下降。但真正的情况，恐怕只有业主们自己心里最清楚。
在2020年12月，对于我国70个大中型城市的二手房住宅销售价格指数来说，与2019年同期相比呈现了下降的趋势。
而我们的邻居成都二手房价格是同比2019年大涨的。
2021年，重庆的二手房市场，据我观察，依然呈现出明显的差异化趋势，并未形成像新房市场那样普遍看涨的统一预期。尤其是那些新兴区域的二手房，预计在当年将迎来供应量的显著增加。
核心区域的次新房以及学区房类的二手房市场供应量较为紧张，此类房产在2021年的价格走势预计将呈现良好的表现。
在此，我必须着重指出一点，这句话常常被众人忽视，即我的所有分析均建立在非系统性风险发生的假设之上，你是否明白了？需注意的是，系统性风险并非我所能进行分析和预测的。
此事不可轻视，2021年开发商面临的融资三道红线以及银行房贷的两道红线重庆房价8月房价走势，实则是在进行风险排查，旨在预防系统性风险的滋生。
坚持房住不炒
我对开发商的融资三道红线以及银行的房贷两道红线进行了多次分析，此处不再赘述。对于未能理解的部分，读者可查阅过往文章。此外，我要强调一点，中央政府多次重申坚持“房住不炒”的原则，其目的在于防止系统性风险的全面爆发。
投资活动往往伴随着风险与机遇的双重特性，以燕郊为例，该地区房价曾一度飙升，那些在高点购入房产的人，他们的处境现在又是怎样呢？
2021年的初旬，大约在一月中旬，一位网友名为@厚土在网络上发起了帖子，内容提到要赠送位于燕郊某个小区的房产（该房产目前尚有贷款未还），并强调先到者得，同时表示自己将负责偿还剩余的贷款。（注：燕郊地处河北省廊坊市，不过与北京市通州区仅隔一条河流。）
这位网友甚至放弃了首付，这等于是损失了首付，只要您愿意协助他继续支付贷款即可。此事在网上迅速传开，随即有记者展开调查。房主@厚土所购房产系2016年购置，为一套“40平方米，70年产权的住宅，朝西向，总价78万元。当年购买时，单价为19500元/平方米。2017年，通州传出将建设北京城市副中心的消息，燕郊的房价一度攀升至每平方米超过3万元；然而，到了2017年6月，廊坊地区开始对外地人购房实施限制，规定必须交满3年社保方可购买，燕郊的楼市因此在一夜之间遭受重创。四年光阴已逝，如今该小区的房价并未显著下跌，仅降至每平方米约17000元，然而这位厚土却选择将房产无偿赠予他人，只需承担按揭即可。他对外给出的解释是，因工作变动需搬迁至燕郊：“目前市场不景气，疫情爆发后买房的人寥寥无几”、“尽管还款压力尚在承受范围之内，并未出现断供情况，但持续偿还房贷的负担确实有些沉重”。
这真的是事实吗？实际上并非如此，真正的缘由在于该房产缺乏流通性，换句话说，即有价却难以成交。
这栋房屋挂牌已满八个月，却始终未能达成交易，这正是一个流动性缺失的明显例子，有价却无人问津，因此只能选择放弃首付要求，寄希望于有买家愿意接手。
这种流动性缺失现象揭示了局部系统性风险的存在。此外，其中还潜藏着更为严重的风险。由于篇幅所限，今日暂且不深入探讨。
防范风险
1月22日，国新办举办了银行业和保险业2020年改革发展情况的发布会。在会上，肖远企指出，我国已构建了针对房地产融资的全面、系统的统计体系。银保监会与人民银行此前联合发布了关于房地产融资集中度管理的通知，规定若银行所面临的房地产风险暴露金额超出净资本的一定比例，则必须实施相应的应对措施。我们需密切跟踪各地、各城市房价波动的动态，针对不同城市实施差异化策略，并与相关部门及地方政府协同，共同实施一系列灵活调整的应对措施。
实际上，我们心中的忧虑他们早已洞察，因此可以预见，2021年的房地产市场调控政策不会有所放宽；只要房价上涨幅度超出一个合理的范围，那么各地将根据实际情况实施有针对性的调控措施。
密集调控
重庆近几年来，众多楼市意见领袖预测房价将攀升至235元每平方米，即最低2万元起步，平均3万元，核心区域甚至高达5万元。尽管这些预测从2018年持续到2021年始终未能成真，但他们的观点终将变为现实，或许是两年后，亦或是十年之后，这一点我无法准确预测。不过，他们持续看涨的态度，在中国楼市中往往能够稳赚不赔。例如，上海炒房界的领军人物欧某，在2020年就预测今年重庆房价将上涨30%以上，然而，他自己的大本营上海在半年内房价涨幅竟高达50%。
因此，这些信息表明，预测十有八九都是不准确的，这其中存在一个时间上的陷阱。尽管许多人认为我预测准确，但实际上我并非进行预测，而是通过观察数据趋势，分析短期内的成交量，揭示你们被表面现象所掩盖的真相。至于重庆房价的上涨，我持谨慎态度。
2021年伊始，楼市调控接二连三，让人应接不暇。
1月21日，上海采取行动，旨在堵住假离婚购房的漏洞，并对增值税免征年限进行了调整，同时强化了对信贷资金的管理。紧接着，在25日，该市还将法拍房纳入了限购政策之中。
1月22日合肥：严厉打击哄抬房价等违规行为
1月23日，深圳地区明确要求：严惩虚假婚姻、虚假离婚及代持购房行为，房地产开发企业和中介机构需严格审查购房者的资格，对于弄虚作假者，将实施三年内禁止购房的处罚措施。
1月27日，杭州宣布：对于未在本地居住满五年的购房者，限制购买一套房产；同时，将增值税税率从2%上调至5%；此外，若将房产赠与他人，三年内也将受到购买限制。
1月27日成都：严厉打击哄抬房价等违规行为······
热门城市的房价持续攀升，因此出台的调控措施愈发严格，对相关条例进行了细致化调整，巧妙地填补了炒房行为的缝隙。在二线城市，政府主要对房价炒作行为进行了整治，并针对政策中的不足之处进行了修补。
粉丝留言调侃，沿海地区的房价刚刚开始上涨，传播至成都，却还未及重庆，便遭遇了打压。
2021年重庆买房建议
说了这么多，写的最后总结一下给买房人的建议：
若是你的需求迫切，你得自行评估系统性的风险，预见房价可能的大幅下跌，趁机低价购入，但这实在太过理想化，我自身也难以做到；我之所以从买房的“坑”和“雷”中吸取教训，成为了一名“搬砖专家”，正是因为在购房过程中遭遇了太多的挫折。
买房的人总想买到最低点，卖到最高点，这基本是不可能的；
核心区域内的住房需求无法承受任何损失，目前重庆市面上100万元以下的核心区房产，面积却日渐缩小，甚至只有三十多平方米的两居室也常出现人们彻夜排队争抢的景象。
针对改善型需求，可选范围较广，不必急于决定；重庆大面积住宅的流通性持续不佳，这种情况会对房价产生抑制作用。
2021年，重庆轨道交通迎来了飞速发展的时期，若您无法负担核心区域的房产，不妨查阅近三年的轨道交通规划，我们同样对此进行了详尽的梳理。根据您的经济预算以及日常出行需求，挑选出最适合自己的住宅项目。
在购房的考量过程中，我们首先要关注学区资源，接着是地铁的便利性，然后是周边商业圈的发展，最后才是公园和江景等自然景观，这一点需要特别留意，我强调的是这样的排序方式。
当前状况下，即便是重庆市场中最具影响力的看空派，植物系也转变了观点，不再预测房价下跌。这种转变源于数据以及土地等客观条件的考量。与此同时，粉丝群体意见分歧严重，那些尚未购房的人士看到房价上涨的言论，往往会指责作者为房地产的代言人。然而，只要不是软性广告，我们发布的文章通常都力求客观，并会依据数据和实际情况进行分析。
2020年年末，对于有购房需求的重庆市民来说，确实是个不错的购房时机。然而，遗憾的是，你未能抓住这个机会，现在只能耐心等待。今年重庆房地产市场的关键，依旧在于观察小阳春的走势。一旦供应量出现下降，而需求端并未减少，那么对于刚需购房者来说，形势就会变得较为严峻。
实际上，我手中握有更多数据，然而，若无权威机构出具认证，这些数据便难以确信。以重庆为例，近期外地购房者纷纷涌入，对两江四岸、紫御江山、寰宇天下等知名楼盘的挂牌价再度攀升，业主们信心满满。与此同时，两江四岸的中介业务异常繁忙，这又是一场外地买家接手外地买家的戏码。
2021年房价涨还是跌？你觉得呢，留言区告诉我们。
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