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中国社科院财经战略研究院于10月23日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》揭示，2019年9月份，核心城市房价整体呈现由升转降的趋势，其中一线城市房价以下降为主，北京和上海的跌幅有所增加；准一线城市房价基本不再上升，苏州等热点城市的关注度有所下降；而二线城市房价走势持续出现分化，上涨和下跌现象并存。
房地产市场的一举一动都牵动着那些对楼市充满关注的人们的神经。究竞是哪些因素导致房价从上涨转为下跌？短期内房价走势是否会出现逆转，而长期来看又将呈现怎样的趋势？各地政府实施的调控政策是否会有所放宽？下面，就让我来为您详细解读这一切。
核心城市综合房价首降
报告指出，根据全国24个主要城市房价的整体变动情况，纬房核心指数在2019年9月份显示，核心城市房价较上个月下降了0.12%。这标志着自2019年起，核心城市房价整体水平的首次下滑。在此之前，连续五个月内，核心城市房价的走势主要是上涨速度的减缓。
中国社科院财经战略研究院指出，鉴于2018年同期我国核心城市房价同样呈现出下跌趋势，故2019年9月核心城市房价的涨势转为跌势，这一变化尚不具备明显的周期性转折（顶点）特征。
观察核心城市房价的累计增长情况，可以发现，2019年的前三个季度，这些城市的房价波动幅度明显小于2018年同期。根据纬房核心指数的统计，2019年9月，核心城市的房价相较于2019年1月的102.52点，累计上涨了3.41%。而对比2018年9月，核心城市的房价累计涨幅达到了7.83%，相较于2018年1月的100点。
观察二手房交易量指标，可以发现，在主要城市房价增速减缓甚至趋于平稳的过程中，这些城市的二手房交易量亦呈现持续减少的趋势。以2019年9月为例，10个主要城市的二手房交易量指数达到了155.60，较上个月下降了7.41%，尽管如此，这一数字仍然超过了2018年同期的成交量。根据普遍的量价关系原则，在其他因素保持稳定的前提下，二手房交易量的连续减少，预示着房价短期内不太可能发生逆转。
一线城市整体微跌
北京房价下跌相对较快
一线城市房地产市场的监测数据显示，在2019年9月份，一线城市的房价较上个月平均下降了0.002个百分点，下降速度相比上个月有所放缓，降幅减少了0.153个百分点。北京房价较上月下降了1.01%，这一跌幅在一线城市中较为显著，且较上月有所增加；而上海和广州的房价相对稳定，广州的环比下跌仅为0.33%，上海的环比则上涨了0.53%；深圳的房价环比上涨了0.80%，其涨幅与上个月大致相同。
观察一线城市过去一年的房价变动，我们发现广州、北京、上海的房价均呈现下降趋势，具体来看，广州的房价在一年内累计下降了6.55%，北京的累计降幅为4.46%，上海的累计降幅为1.02%。相比之下，深圳的房价在一线城市中表现较为坚挺，过去一年仅微幅上涨了2.52%。
准一线城市的房价环比下降幅度整体上有所增加，其中天津和重庆的跌幅相比上个月有所上升。根据纬房指数的监测数据，2019年9月，这些城市的房价平均环比下降了0.678%，这一跌幅比上个月增加了0.598个百分点。天津的环比跌幅达到了1.57%，较上月增加了1.3个百分点，房价下跌的趋势有所加剧；重庆的环比跌幅为1.29%，较上月增加了0.94个百分点；杭州的环比跌幅为0.41%，较上月增加了0.33个百分点。而热点城市苏州的环比涨幅依然保持在0.56%。
二三线城市市场走势继续分化
二线城市纬房指数的监测结果表明，在2019年9月份，这些城市的房价较上个月平均上涨了0.139%，上涨幅度相比之前一个月有所减小，减少了0.29个百分点。在这些城市中，既有房价上涨的城市，也有房价持平甚至下跌的城市。宁波、南通、无锡等城市周边地区房价持续攀升，而沈阳、大连等地亦然。与此同时，青岛、厦门、郑州等地房价持续走低。西安、长沙、成都、武汉、南昌等城市短期内市场动态暂无明显变动。具体来看重庆房价8月房价走势，南通房价环比上升1.21%，位居涨幅首位；青岛房价环比下降1.1%，成为跌幅最大的城市。
三四线城市整体趋势已从上涨转为下跌，但个别城市的房价却逆势上扬。根据纬房指数的监测数据，2019年9月，三四线城市的房价平均环比下降了0.203%，这一跌幅较上个月增加了0.163个百分点。特别是在环京地区，房价依然处于低迷状态，2019年9月，廊坊（燕郊）这一环京地区的代表城市，其房价环比下降了2%，下降速度依然较快。
报告显示，由于市场启动时间存在差异、货币化棚户区改造的余温等因素的共同作用，一些三四线城市，诸如唐山、南阳、临沂、洛阳等，即便在整体市场呈现下滑趋势的情况下，其房价仍呈现出较快的上涨态势。然而，也有部分区域潜藏着下跌的风险。
报告预计：年底前房价稳中趋降
报告指出，至2019年年底，我国住房市场整体将保持稳定态势，但略有下降趋势；部分城市或许会加速下滑，一线城市房价预计将继续下降。短期内市场下降趋势主要由市场预期、市场基础状况、资金状况以及政策导向等多重因素共同作用所致。
从城市角度分析，一线城市的房价或许会持续走低。这些城市是全球性的，对经济环境的变化较为敏感，全球经济的波动加剧可能会对一线城市的房价造成一定的消极影响；近期重庆房价8月房价走势，部分一线城市的房价下跌速度有所加快，同时成交量也在减少，短期内市场回升的可能性不大。
二线城市房价整体呈现小幅下降趋势，然而个别城市仍有上涨的可能。由于一线城市房价的下跌效应，二线城市房价或许也将以小幅下降为主流。然而，对于一些房价基数较低、中长期累计涨幅较小的城市，房价上涨的可能性依然存在。
三四线城市的房地产市场呈现出涨跌不一的现象。受需求推动因素的减弱影响，许多三四线城市在短期内房价有下降的可能。而对于那些市场启动相对滞后的三四线城市，凭借货币化棚户区改造的余温，房价仍有上升的空间。
报告指出，短期市场走势下降主要由以下四个因素所致：首先，经济增长速度的放缓使得部分民众对房地产市场的预期发生了变化；其次，从市场的基本情况来看，二手房交易量的迅速减少显示出市场基础不支持短期内房价的逆转；再者，从资金流动的角度分析，对房地产开发贷款的监管措施预计将持续，资金流动性不支持房价在短期内实现回升；最后，从政策层面来看，房地产调控政策可能会有所调整，但全面转向的可能性不大。
此外，该报告提出，不管房价走势如何，房地产政策的制定都应坚持“房住不炒”的原则，立足于市场实际情况，提升需求调控政策的适应性和机动性，降低采取统一措施进行管理的可能性。同时，要尽量避免对刚性需求和合理购房需求造成伤害，并适度扶持改善型住房需求。
备注：
纬房核心指数汇集了我国24个主要城市的房价变动情况，这一指数能够有效反映中国房地产市场的整体走势。这24个城市包括上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通和东莞，它们构成了我国最具经济活力的城市集群。该指数涵盖了包括4个一线城市、4个准一线城市以及16个二线城市在内共计24个城市的数据。以2018年1月作为房价的基准点，并结合各城市在2017年的商品住房销售额作为权重，对纬房核心指数进行了全面的计算。
