商业地产营销策略指的是4P原则。 4P即四个核心因素——产品、对象、渠道、价格，它们决定了营销策略的整体框架。 本文全面剖析了商业地产营销策略安排的要点，包括价格策略、促销策略、租金返还、免租、免租等专业知识解构。
产品
产品定位完成后，需要对外进行推广，而产品推广必须使用一定的载体，包括项目名称、经营理念和概述等，这些内容需要形成文字描述，即产品包装说明。
1. 姓名。
产品的名称需要非常有吸引力，能够吸引顾客的注意力。
2. 概念。
对外推广产品时，必须明确自己的经营理念，比如打造服装市场的领头羊，打造商业航母，成为最具投资价值的店王。 营销的不同阶段需要使用不同的概念和主题短语进行促销。 当然，主题词一定要简明扼要，卖点突出。
3. 概述。
产品定位属于内部认可，而产品营销则需要外部认可。 因此，产品营销需要形成详细的产品书面描述。 该描述的措辞必须准确、书面，并对项目的具体地址、位置、面积、造型效果、未来发展等进行详细说明房地产营销策划方案分析，以便客户对项目有一个初步的了解。
目的
产品营销是以营销目标为导向的营销。 因此，营销策略必须针对营销目标来实施，不能漫无目的、一揽子营销。 项目前期的市场认知和试水过程中，营销目标已基本锁定。 市场认可所体现的营销对象主要包括投资者和个体户。 由于任何项目都有一定的支付要求，投资者仍然是项目营销的核心。 投资者是一个广泛的群体，与项目招商所面对的商户不同，招商商户属于承重群体，界限明确。
项目销售至少应考虑以下两个方面：
第一，对于个体户。 对于自营户营销来说，如果项目前期通过市场调研和意向识别，自营户愿意购买，后期营销可以先对自营户进行推广。
其次，对于投资者来说。 投资者营销有两个因素：一是投资者是否愿意购买；二是投资者是否愿意购买。 其次，投资群体是一般群体，开发商无法提前确定投资群体的来源。 应按地区、行业、经济水平对投资者进行初步测试。 商铺作为一种以销售为导向的产品，其门槛比其他快速消费品更高。 因此，在向投资者推销时，也应该有针对性地购买群体的消费水平和类型。 只有锁定营销目标，后期营销才能有计划、有重点地进行。
渠道
由于每个群体的媒体认知特征不同，确定营销渠道的工作需要在项目前期调研时完成。 所谓媒介认知特征，是指某一群体获取信息的共同渠道，如网络、报纸、电视、广播等，这些主流媒体一般都是固定的。 例如，最常见的自制小报就是自制小报。 这类报纸虽然发布信息是收费的，但免费发行，可能针对所有政府机关、事业单位、街头小店等。在研究顾客群体的过程中，能够获得顾客频繁关注的媒体有有效的营销渠道。
针对不同的人群，采用不同的营销媒体渠道。 对于相对集中、没有明显媒体渠道的群体，可以采用直接订单配送模式进行营销。 这里所说的订单派送是指一种相对直接、有效、低成本的模式。
价格
商业地产定价必须遵循“一店一价”的原则。 这是因为商业地产产品的营销周期较长，旺销期产品全部售完的可能性较小，后期需要不断清理。 在结账期的销售过程中，产品的价格需要根据整体营销过程的趋势进行调整。
价格策略和促销策略的常见模型
1.直线价格。
所谓直线价格，是指从项目开盘到成交价格保持不变。 直线价格策略相对适合“短期、快速”的项目，即在短时间内，项目可以全部出售或仅保留少数极差的仓位。
2、高开低走。
所谓高开低走，就是高价入市，后期销售价格会下跌。 此次降价并非原产品直接降价，而是指不同级别的产品以不同的价格出售。 例如，某项目采取高开低卖的策略，先将最好的商铺以最高的价格出售。 由于数量有限，出现抢购潮。 这批项目销售完成后，相对贫困的商铺将以相对便宜的价格出售。 价格和位置形成反差，一些实力不足的客户就会趁此机会购买后者。 这种模式可以刺激一些店铺的销售，特别是地段较差的店铺。
3、低开高走。
所谓低开高走策略，是指以市价或低于市价的价格入市，然后拉高价格。 以低价进入市场首先会赢得顾客的追随。 气氛增强后，价格就会立即上涨。 这种加价主要是针对已经售出的部分，可以让购买的客户产生心理上的满足，进而主动传播该项目的良好口碑，推荐更多的客户购买。 对于未售出的店铺，价格可以保持不变或提高。
4、回租模式。
如果项目在旺销期销售情况比较理想，可以采用每年一次的回租模式。 进入清盘期，如果剩余商铺很难卖掉，就会进行促销调整，即调整回租模式，可以从一次性回租调整为一次回租。前期一年到两三年一次性回租，以刺激销售。
5.真假调整。
真假调整策略与低开高走策略类似，主要表现在以下两种形式：
首先，提高已售商店的虚拟价格，以衬托未售零件的相对较低价格。
二是提高非售楼层的虚拟价格，使其定价高于市场价格。 比如一楼、二楼正在出售，三楼、四楼暂时不出售。 销售部分为市场价，非销售部分高于市场价。 通过比较，人们会更倾向于购买一楼和二楼的商铺。 通过这种真假定价，可以形成参考和比较，从而刺激顾客购买。
6.折扣处理。
一般情况下，当项目进入销售持有期和收盘期时，可以对商铺进行打折，以刺激商铺的销售。 例如，一次性付款可享受原价16%的折扣房地产营销策划方案分析，使用银行贷款或分期付款的可享受原价20%的折扣。
7、以旧带新（禅兴卡）。
所谓以旧换新的方式，是指通过刺激现有客户来引导新客户购买。 这种模式需要提升老客户的积极性或者提供一定的优惠来吸引他们。 一般通过长兴卡模式进行，在销售期和结账期相对灵活实用。
例如，开发商为每个老客户办理一张长兴卡。 老客户每次推荐新客户注册，开发商都会向长兴卡返还100元，并按顺序累计，最多10个新客户。 10名新客户中，若有1人发生交易，每笔交易将返还1000元至长兴卡。 通过这种滚雪球的方式，老客户会主动带动新客户成交。
8、免租期限和免租期限。
“新旧”策略是一种销售策略。 招商引资一般采用的优惠策略或促销策略有免租期和免租期。 免租期和免租期本质上基本相同，但也有一定的区别，即免租期可以在先，而免租期通常会在后。 所谓免租期可先来，就是客户先交一部分租金，可以延长使用一两个月，然后再续租后面的租金。 也可以采用客户支付一年租金，然后使用14个月的形式； 所谓的免租期通常会来得更晚，这意味着客户必须先支付全额租金，才能享受延期一两个月的折扣。
此外，租赁优惠或促销策略还包括免费模式。 现代企业普遍采用免物业费模式。 由于内部硬件设施比较完善，不可避免地会产生一定的物业运营成本，这些成本必须由商户承担。 在商业地产市场建设阶段，可以免收物业费或设定免除比例来刺激投资，比如第一年收取50%，第二年收取2/3，第三年全部收取，或者第一年充电。 完全免费，第二年收费50%，以此类推。
